Le bail commercial et le loyer, des critères déterminants pour la cession du fonds de commerce
Le bail commercial peut influer sur la valeur de celui-ci lors l'estimation d'un fonds de commerce de restauration réalisée en vue de sa cession. Explications avec Philippe Maître, président de la commission commerce de la Fnaim.
L'Hôtellerie Restauration : Pourquoi le bail commercial est-il un élément fondamental à étudier avec minutie lors de la reprise d'un fonds de commerce ?
Philippe Maître : Parce qu'il détermine les conditions et les limites dans lesquelles le repreneur va pouvoir exercer son activité.
Quel est le premier point à examiner lors la reprise d'un fonds de commerce ?
L'activité commerciale autorisée par le bail est primordiale. Plus l'activité est restreinte, moins le repreneur a de possibilités de développer son activité, ce qui limite la rentabilité potentielle du fonds et donc son prix de vente. Par exemple, si le bail restreint l'activité à celle de crêperie, vente de glaces et de boissons assorties, le repreneur ne pourra pas exercer une activité de restauration traditionnelle, sauf à négocier un avenant au contrat de bail. Autre exemple, un bail autorisant l'activité de bar-restaurant n'autorise pas celle de traiteur. Le vendeur doit être conscient que les activités autorisées par le bail vont avoir une influence sur la cession de son fonds. Il faut aussi vérifier que l'activité et ses aménagements sont autorisés par la copropriété.
Dans quelle mesure le montant du loyer intervient-il dans le processus d'estimation de la valeur d'un fonds ?
Les termes du bail quant au montant du loyer sont importants car ils fixent le montant d'une charge importante qui va avoir une incidence directe sur la rentabilité que nous analysons pour estimer la valeur d'un fonds. Certains fonds sont ainsi très difficiles à vendre en raison d'un loyer élevé. À l'inverse, un faible loyer est plus favorable. Mais attention : il faut également analyser les conditions dans lesquelles le loyer peut être augmenté en cours du bail ou de son renouvellement (motifs de déplafonnement).
Quelle est selon vous l'influence de la loi ACTPE* qui rend obligatoire l'indexation des loyers commerciaux en référence à l'indice des loyers commerciaux jusque-là facultative ?
Il est encore trop tôt pour le dire. Il est vrai que, par exemple, l'indice des loyers commerciaux (ILC) est actuellement plus favorable au locataire comparé à l'indice du coût de la construction (ICC). Pour le moment, la mesure ne concerne que les nouveaux baux ou ceux renouvelés depuis le 1er septembre 2015. Dès lors, un bail faisant référence à l'ILC ou arrivant à échéance pourrait être perçu comme un point positif à valoriser lors d'une évaluation de fonds de commerce. Par exemple, lors du renouvellement des baux qui arrivent à terme, nous constatons une baisse de l'ordre de 5 à 9 % du montant du loyer du fait de l'application de l'article 145-34 modifié par la loi ACTPE. Il en est de même en ce qui concerne la nouvelle répartition des charges qui est parfois plus favorable au locataire.