Transmission d'hôtel : déterminer le prix de cession des titres

La mise en vente d'un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. Le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même lorsque l'on souhaite céder la société qui l'exploite. La valeur des titres sera déterminée sur la base d'un bilan ou d'une situation comptable à la date de la cession.

Cette situation comptable permettra d'établir les comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l'ajustement du prix.

La situation comptable au jour de la transmission des titres est transmise à l'expert-comptable de l'acheteur afin qu'il puisse le valider ou faire part de ses remarques.

La transmission par voie de cession d’un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce.

La transmission par voie de cession de titres est souvent privilégiée pour des raisons fiscales, notamment lorsque sa valeur est importante.

Ce type d’acquisition est le plus souvent réalisé dans le cadre d’un LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier).

On parle d’actions dans les sociétés anonymes (SA) ou les sociétés par actions simplifiées (SAS) et de parts dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL). La cession d’actions implique un droit d’enregistrement moins important que la cession de fonds de commerce, c’est pourquoi il est fréquent que des SARL soient transformées en SA ou SAS préalablement à la cession.

1. La négociation se fait sur la valeur du fonds de commerce

Pour la mise en vente d’un hôtel, le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même lorsque l’on souhaite céder la société qui l’exploite. Il est important que ce mécanisme soit compris par l’acheteur et le vendeur afin de faciliter la négociation et l’établissement des dossiers de demande financement. Et il ne faut pas confondre valeur des titres et valeur du fonds.

La valeur des titres sera déterminée sur la base d’un bilan ou d’une situation comptable à la date de la cession – document qui représente le patrimoine de l’entreprise à un moment donné et se compose de l’actif et du passif. La valeur des titres est calculée en retranchant le passif hors capitaux propres de l’actif recalculé avec la valeur du fonds de commerce qui aura été offerte. La valeur obtenue sera divisée par le nombre de titres pour en déterminer la valeur unitaire.

Pour calcul la valeur des titres, il suffit d’appliquer la formule suivante, sur la base du bilan comptable de la société :

Prix du fonds de commerce convenu + immobilisations financières + actif circulant - provisions - dettes*

* Attention, il faudra tenir compte du remboursement souvent immédiat (au jour de la cession) des comptes courants.

Techniquement, il faut un délai pour réaliser la situation comptable (2 à 3 mois) arrêtée au jour de la cession, raison pour laquelle le prix payé est provisoire. Les modalités de l’établissement de cette situation devront être clairement énoncées dans l’acte. La situation comptable permettra d’établir les comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l’ajustement du prix.

2. Les comptes de prorata

Concrètement, au jour de la signature de la promesse, la valeur des titres est calculée sur la base du dernier bilan connu. Il peut s’agir d’un bilan annuel ou d’une situation intermédiaire. Cette valorisation est reprise au jour de la cession ou ajustée si un nouveau bilan est connu. Il s’agit d’un prix provisoire dans l’attente des comptes de prorata.

La production d’un état comptable tel que le bilan nécessite un peu de temps afin d’obtenir et connaître tous les éléments qui le composent. C’est la raison pour laquelle le montant définitif des titres n’est pas connu au jour de la signature

Une cession qui a lieu en cours de mois entraîne souvent des difficultés et peut être une source de discussion entre l’acheteur et le vendeur par rapport à l’affectation des charges : en réel quand c’est possible, prorata temporis (abonnement)… Dans l’acte, il est généralement précisé les modalités d’établissement des comptes de prorata permettant de déterminer le prix définitif des titres au jour de la cession. L’acte peut prévoir :

- le délai d’établissement de la situation et de sa transmission à l’acheteur ;
- le délai de vérification ;
- les modalités de calcul des proratas de charges ;
- les modalités de prise en compte des stocks, de la caisse, des salaires, des congés payés…
- la prise en compte d’éventuelles provisions.

Il est nécessaire que l’article sur l’établissement des comptes de prorata soit clair et sans ambiguïté.

D’une manière pratique, la situation comptable au jour de la transmission des titres est établie par l’expert-comptable du vendeur sous un délai raisonnable de deux ou trois mois selon ce qui est prévu à l’acte. Ce bilan est transmis à l’expert-comptable de l’acheteur afin qu’il puisse le valider ou faire part de ses remarques. Il est important qu’une échéance soit prévue afin de clôturer la situation dans un délai raisonnable. Le bilan ainsi validé permet de finaliser les comptes de prorata.

Un inventaire contradictoire (en présence de l’acheteur et du vendeur) des immobilisations et du stock, un comptage de la caisse au jour de la cession, la fourniture d’un état détaillé des congés payés et jours fériés signé par les salariés permettent d’éviter des discussions. En cas de désaccord, les modalités de règlement du litige sont stipulées dans l’acte. À défaut, les règles juridiques du contentieux s’appliquent.

Le prix définitif est ainsi calculé sur les comptes de prorata et entraîne soit un complément s’il est supérieur au prix provisoire, soit une réduction s’il est inférieur.

Sources : L'hotellerie-resturation. com | 15 février 2019 | Etude Pedron